新足迹

标题: 买房子的要小心了 [打印本页]

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 11:15
标题: 买房子的要小心了
Housing crash puts sellers in debt crisis

Jonathan Chancellor Property Editor
August 21, 2006

A THREE-BEDROOM brick-veneer house in St Clair sold for just $260,000 at the weekend - down about 42 per cent from its last sale at $450,000 in 2003 in a further sign of the depressed state of the Sydney property market.

Only one person bid on the house in the city's west. The mortgagee sale was forced after the owners could not meet the interest payments on the $405,000 they borrowed to buy the house at the peak of the market.

Auction clearance rates are hovering around 48 per cent since the recent interest rate rise, but plummeting property prices have meant many vendors are confronting negative equity, where they owe more on the property than it is worth.

The Herald checked 16 properties in south-western and western suburbs listed at the weekend and found 60 per cent had prices or had attracted offers at a discount to their last sale price.

At the St Clair auction the buyer was an investor who will spend about $40,000 on essential repairs before leasing it at about $270 a week, said its L.J. Hooker St Marys selling agent, Michael Beatty.

Increasing petrol prices appear to be compounding the impact of repeated interest rate rises on properties in Sydney's outlying suburbs by driving prices down.

Lethbridge Park, near Penrith, recorded the second highest fall, when a townhouse that sold for $257,000 in 2003 was resold by mortgagees for $156,500, reflecting a roughly 40 per cent fall.

At Heckenberg, a four-bedroom house that sold for $330,000 in 2003 resold at $255,000 in another mortgagee sale. Four of the seven registered buyers put in bids before the Adaminaby Street house sold at an approximate 22 per cent discount to the property-boom price.

"There are some people around Liverpool who think that prices have further to fall, but I couldn't imagine this type of house will fetch less in six months' time," said its selling agent, Ray Dimarco.

At Parramatta, mortagees accepted $541,500 for an unrenovated house that fetched $736,000 in 2003 when it was sold as a deceased estate. The bank lent $580,000 on its 2003 sale.

Even the inner-suburban areas are showing signs of depressed prices. In Lilyfield a four-bedroom house on 607 square metres last sold at $1,355,000 unrenovated in boom-time 2003.

It attracted a $1,179,000 top bid after its recent renovation by its owner-builder. Two registered bidders competed at the on-site auction but the property was passed in well short of the owner's expectations. The freestanding house now has a $1.35 million asking price.

Given it has been 16 years since the last recession, long-time estate agents fear the fate of a generation of owners who had not experienced having a loan when times were tough.

Mr Beatty said: "There was a wave of people punting on the expectation of constant price rises until well into 2004, even after the three interest rate rises of late 2003. There has been significant price deflation and many now have negative equity in their homes.

"There are some sad stories. But we have to show the sellers the comparable sales and say honestly this is where the market is realistically at.

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 11:15
一年来持续上升的美国房地产价格近来突然下跌，一度火热的楼市突然疯狂降温，绝望的地产商和业主现在只有一个念头，那就是尽快将手中的房产出手。

“好房，售价49万美元，本周被必须出手！另送买家2000美元现金，用这笔钱干什么都合算，例如买个薄屏大彩电或者新款大沙发！”这是美国加州萨克雷门托市一位房产主人的卖房启事。拥有一座属于自己的房子，这本来是典型的一个美国梦，但是这个美国梦正在变成一场噩梦。一股冷空气突然袭击了美国的房地产市场：就像上面的卖房者一样，很多人都在绝望地试图甩手出售房屋，甚至不惜搭送高档设计厨房、游泳池或者汽车。在旧金山海湾地区、奥兰多或者弗罗里达，楼盘或者是积压数周难得买主或者是不得不被降价大甩卖。

美国“眼观全球（Global Insight）”咨询公司的经济学家帕特里克.纽波特是这样描述美国房地产市场的：“仅在几个月前，我们还相信美国的房地产会‘软着陆’，但是情况发生了一些变化。特别是我们看到卖房者急剧增多。2005年1月，待售房产是200万套，而今年6月则达到了370万套。”

几个月前，待售房屋平均的挂牌待售期仅为两天，而现在则长达三个月。亚里桑那州的房地产商内尔.布鲁克斯已经有从业15年的经验，在他的职业生涯中，还没有经历过有客户像不久前他的一位女客户那样情绪失控：“她把手机从左手到右手不停地掂量，好像在玩一把刀子，然后就突然向我砸过来，我一闪身，身后的墙上就留下了一个坑。”

为什么这位淑女如此抓狂？原来，布鲁克斯不得不告诉她，她的房子价值已经缩水了六万美元。六万美元，这对很多美国人来是笔不小的数字，关系到生存的本钱。他说：“房地产市场是最情绪化的市场，因为对大部分美国人来说，房产就是他们最有价值的财产，是他们对退休后养老的投资。”

在房市走俏的日子里，美国人卖房从来都是不把房子进行专修的，而现在呢，他们在报纸上登广告之前，必须要花差不多两周时间把墙重新粉刷，把地板重换，把卫浴设备更新。豪华高档房市也是如此，位于宾州的美国着名豪宅建房商托尔兄弟（Toll Brothers）的财务董事弗雷德.库柏尔对此深有体会：“买主现在会趁火打劫，提出些不合理的额外要求，如增加一个车库或者为多造出一个给丈母娘用的房间等等。”

美国房市风暴不仅对房主和建房商是个打击，对美国的经济景气也是一个严重的危险，从而进一步对世界经济造连锁反应。国际货币基金组织几个月来一直警告美国房地产降温可能带来的经济危险，例如甚至可能出现的由降价潮引发的经济萧条。不过，大多数经济学家认为出现这种情况的可能性不是很大。

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 11:20
Good news a....

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 11:37
我觉得澳洲房地产价格这些年增加这么快，有很多因素，比如经济景气，国际上原材料价格上涨给澳洲带来的额外财富，失业率持续下降等等，不过还有一个重要的税收政策的刺激，就是negative gearing和CGT在持有asset超过一年后减半。

很多人都用投资房来达到少缴税的目的。这个税收政策早就有议员认为不合理，提议废除，只是因为废除此政策影像太大所有占时不能实现。不过以后的政策如何就很难说了。只要这个政策一废除，房产肯定跌。

另外今年可能还有一次加息。加息对房产价格的影像大家都清楚。

现在墨尔本的房子价钱我个人觉得已经快到一般老百姓承受的上限了。比如一般典型的middle class的suburb, 中等价钱的house应该在40万到50万多。如果贷款房款80%，贷款25年，利率按百分之7点几，两个小孩来算，每月房贷还款在2500左右，每月家庭从开支，包括房贷还款，养车开销，land tax, council fee, utility bills, 家里的日用开销以及基本的娱乐开销等，应该至少是5000。

而5000以经超过多数墨尔本人的税后收入了。这样单收入家庭就承受不起了。而双收入家庭又会因为小孩的幼儿园费用高而承受不了。

我公司的一个女同事，当年就因为她丈夫还不了房子贷款而导致房子被银行拍卖(可能当年她照顾小孩不工作吧)损失了不少钱。现在她是VP, 属於高收入阶层，我想她以前的丈夫应该收入也不少了，不过还是还不了贷款导致房子被银行拍卖。

想想新加坡97金融风暴之前买了高档房子的人，都亏了个血本无归。我在新加坡一个同事的朋友，90万买的高档公寓，几年跌到60万。

房贷猛于虎，入市要谨慎啊。

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 11:38
打了这么多字，辛苦了，大家觉得有道理的话，给我疯狂加分啊。

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 11:43
What is VP?

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 11:44

原帖由 goldenapple 于 2006-8-22 11:43 发表
What is VP?

VP是vice president. 不过这个VP是个头衔而已，比真正意义上的副总裁差很远。
不过还是属於高收入阶层了。
所有她这么一说，我这样的打工仔就跟觉得危险了。

[ 本帖最后由袋鼠于 2006-8-22 11:48 编辑 ]

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 11:45
早加拉~~

作者: pisces 时间: 2006-8-22 11:46
vice president

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 12:13
如果贷款拿出40万投资股票，90%以上的人都不敢。

但从某种程度上来说，买房子可能比买股票更危险，因为房子是illiquid asset, 而股票，尤其是blue chip, 是liquid asset, 随时可以止损。不过股票的起伏比房子大很多，所有心里感觉大不一样。

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 12:14

原帖由袋鼠于 2006-8-22 12:13 发表
如果贷款拿出40万投资股票，90%以上的人都不敢。

但从某种程度上来说，买房子可能比买股票更危险，因为房子是illiquid asset, 而股票，尤其是blue chip, 是liquid asset, 随时可以止损。不过股票的起伏比房子大 ...

你今天怎么对房产和金融如此感兴趣，是不是准备入行了？

作者: hwkevin 时间: 2006-8-22 12:57
如果照各位楼主预计的那样，现在入市买房应该是好时机了。房市涨跌是自然的经济规律，现在几次加息正处于调整阶段。新的房市旺季可能为i期不远了

作者: lanse 时间: 2006-8-22 13:01
好, 顶.

MEL的房子的价格, 真的对多数移民来说, 尤其是这两年的移民来说, 价格真是高啊. (家里有钱的, 父母支援的, 老爸贪污的, 等等都不算). 真靠两个人的收入, 生活并不轻松啊. 晕, 真是, 穷人走到哪里都是穷. 瞎折腾.

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 13:05

原帖由 lanse 于 2006-8-22 13:01 发表
好, 顶.

MEL的房子的价格, 真的对多数移民来说, 尤其是这两年的移民来说, 价格真是高啊. (家里有钱的, 父母支援的, 老爸贪污的, 等等都不算). 真靠两个人的收入, 生活并不轻松啊. 晕, 真是, 穷人走到哪里都是穷 ...

生命在于折腾，共勉共勉~~

作者: 会飞的马 时间: 2006-8-22 13:07
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 13:20

原帖由 goldenapple 于 2006-8-22 12:14 发表

你今天怎么对房产和金融如此感兴趣，是不是准备入行了？

我本来想买房子的，不过考虑了一下现在又不太想买了。
这些就是我思考的结果啦。

作者: penicillin 时间: 2006-8-22 13:27
好贴，支持。
不过现在还是穷人，看看高兴而已。

作者: 酷的 时间: 2006-8-22 13:27
没有想到猫本的房子也这么贵。 negative gearing和CGT 根本是莫名其妙的政策，不过看样子也很难马上就被取消，如果那样可能把本来比较蓬勃的经济推向衰退了。尤其在悉尼，房地产在GDP中的比例很高啊。

[ 本帖最后由酷的于 2006-8-22 13:39 编辑 ]

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 13:34

原帖由 lanse 于 2006-8-22 13:01 发表
好, 顶.

MEL的房子的价格, 真的对多数移民来说, 尤其是这两年的移民来说, 价格真是高啊. (家里有钱的, 父母支援的, 老爸贪污的, 等等都不算). 真靠两个人的收入, 生活并不轻松啊. 晕, 真是, 穷人走到哪里都是穷 ...

不过象你有小孩，没有自己的房子总是有点不方便。

其实算个简单的帐就知道了，贷款的利息和买房子的租金持平或更高。
买房子的利益就来源于房子的增值。

按我上面的分析，墨尔本的房子还能涨到哪里去?

澳洲经济好了这些年了，什么时候开始经济衰退呢? 也许不远了。
经济衰退的时候就是房子开始跌的时候。

加息就会抑制生产和商业的投资，也就是抑制经济的热度，影像公司的利润增长，间接的影像大家收入的增加。

而一般人买自己承受起来吃力的房子就是期于对未来收入提高和经济发展的期望。这就是为什么在新加坡90年代经济飞速发展的时候，房子涨的那么快的原因，因为那时候大家都认为新加坡人的收入会越来越高，人口会越来越多，房子自然会涨下去。而事实是，人口确实是越来越多，移民越来越多，但是经济增长放慢了，大家发现收入增加慢了甚至减少了，没有人傻到去买自己承受不起的房子了，房子自然就跌了。

所有说，人口增加和房子增值没有必然关系。归根结底，是经济的增长速度。上海，新加坡和香港房子增值快速时期都是当地经济发展的黄金时期，人人都觉得明天我就能赚很多钱，房子现在承受很吃力不要紧。

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 13:34

原帖由 会飞的马 于 2006-8-22 13:07 发表
袋鼠老弟有二把刷子的啊！
呵呵～加分没商量！

呵呵，多谢多谢。明天继续加啊。

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 13:41

原帖由袋鼠于 2006-8-22 13:34 发表

不过象你有小孩，没有自己的房子总是有点不方便。

其实算个简单的帐就知道了，贷款的利息和买房子的租金持平或更高。
买房子的利益就来源于房子的增值。

按我上面的分析，墨尔本的房子还能涨到哪里去? ...

很有道理呀，不过没分了。。。

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 13:41
考，打了几万字，斑猪还不加精啊。

算了，我自己加精吧。

[ 本帖最后由袋鼠于 2006-8-22 13:54 编辑 ]

作者: littlecrocodile 时间: 2006-8-22 13:54
月亮美女快来，给袋鼠一些红花鼓励鼓励！

作者: m1911 时间: 2006-8-22 13:55

原帖由袋鼠于 2006-8-22 13:41 发表
考，打了几万字，斑猪还不加精啊。

算了，我自己加精吧。

支持加精

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 13:55

原帖由 littlecrocodile 于 2006-8-22 13:54 发表
月亮美女快来，给袋鼠一些红花鼓励鼓励！

小鳄鱼你不怕吃醋啊？西西

作者: 休 时间: 2006-8-22 13:59

原帖由袋鼠于 2006-8-22 13:41 发表
考，打了几万字，斑猪还不加精啊。

算了，我自己加精吧。

一，二楼都是转的，那来几万字？

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 14:01
袋鼠你太搞笑了。。。

作者: 酷的 时间: 2006-8-22 14:11

原帖由袋鼠于 2006-8-22 13:41 发表
考，打了几万字，斑猪还不加精啊。

算了，我自己加精吧。

加的好！:)

作者: 西边雨 时间: 2006-8-22 14:28
房价真说不好~~唉

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 14:30

原帖由休于 2006-8-22 13:59 发表

一，二楼都是转的，那来几万字？

就算一二楼转的，下面的几十楼可都是我一个字一个字码出来的啊。
而且都是思想的精华啊，可不是水帖啊。

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 14:46
二楼的消息如果准确的话，大家知道，美国人的平均房价和收入比率可比澳洲小，物价还比澳洲便宜。
如果美国房子都开始跌了，澳洲的房子有什么理由继续涨下去呢?

澳洲现在的经济发展很大程度上依赖原材料和教育出口。原材料出口的增产依赖中国，而中国的经济发展到一定程度必定带来收入的增加，收入增加了，就不能再依赖这些高消耗低附加值的产业了。中国的经济应该在不久将来就要面临着转型，要逐渐转向高附加值的科技，服务等产业，以及增加国内的消费能力。澳洲基於原材料价格上涨和出口量增加带来的windfall, 慢慢会减少或消失。

而教育出口，现在发展的很蓬勃，但是已经有人开始觉察到澳洲的大学向钱看，教育质量的下降了。以前国人觉得喝过洋墨水的都是人材，而现在已经开始慢慢的看不上普通学校的留学生了。以后澳洲的教育出口前途如何也是个未知数。

所有我觉得呢，澳洲的经济不太可能长期快速发展了。因而，房价不可能长期快速涨下去了。

长期来说，房价自然是要涨的，因为通货在膨胀嘛，不过不太可能有exceptional capitial gain了。

投资市场的efficient market理论，也适用于real estate market. 在一个公平，成熟的社会，没有什么market是可以长期有exceptional capital gain的。

作者: littlecrocodile 时间: 2006-8-22 14:50
袋鼠好好上班！

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 14:53

原帖由 littlecrocodile 于 2006-8-22 14:50 发表
袋鼠好好上班！

我有分寸的，这两天闲着没事，闲着也是闲着。

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 14:55

原帖由袋鼠于 2006-8-22 14:53 发表

我有分寸的，这两天闲着没事，闲着也是闲着。

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 14:57
大家都知道，股市是经济的晴雨表，而且领先于经济状况的变化。

从今年年中开始，股市已经涨不动了，矿产类股票开始跌了一点。按规律，股市预测着也许1年后的经济状况。
所以呢，经济可能1，2年后增产放慢或开始stagnating。

作者: sayaaz 时间: 2006-8-22 15:28
现在很多人的看法是澳洲的经济1、2年内就会放缓，失业率上升。

不过现在世界上哪有什么一直都很蓬勃的地方啊。

作者: milkcup 时间: 2006-8-22 16:49
股票和房地产的增长率不同，两个真实的故事
一个是现在和我们上课的老师，他在COMMONWEALTH BANK 发行的时候买了5000块，5块一股，16年前（还是19年前，英语不好没有听清楚），现在的每股45块，总价值8万澳币，增长16倍
一个是上个星期6在BURWOOD看的一个房子拍卖，拍卖官在介绍的时候，说业主当年花了9万5千块购入，69年前，当天拍卖82万5。

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 16:52

原帖由 milkcup 于 2006-8-22 16:49 发表
股票和房地产的增长率不同，两个真实的故事
一个是现在和我们上课的老师，他在COMMONWEALTH BANK 发行的时候买了5000块，5块一股，16年前（还是19年前，英语不好没有听清楚），现在的每股45块，总价值8万澳币，增 ...

5000块，5块一股
每股45块，总价值8万澳币
碰不拢啊。。。

作者: 西边雨 时间: 2006-8-22 16:54

原帖由袋鼠于 2006-8-22 14:46 发表
二楼的消息如果准确的话，大家知道，美国人的平均房价和收入比率可比澳洲小，物价还比澳洲便宜。
如果美国房子都开始跌了，澳洲的房子有什么理由继续涨下去呢?

澳洲现在的经济发展很大程度上依赖原材料和教育 ...

这个比率要根据城市区别对待的吧，美国不少大城市，房价可不是一般的贵
我一个朋友在洛杉矶工作，在那儿买个房子难上加难

作者: milkcup 时间: 2006-8-22 16:54

原帖由 goldenapple 于 2006-8-22 16:52 发表

5000块，5块一股
每股45块，总价值8万澳币
碰不拢啊。。。

看来金苹果没有买过股票哦，不要忘记了有分红扩股

作者: happysee 时间: 2006-8-22 16:55

原帖由 goldenapple 于 2006-8-22 16:52 发表

5000块，5块一股
每股45块，总价值8万澳币
碰不拢啊。。。

可能有过送股配股了

作者: goldenapple 时间: 2006-8-22 16:56

原帖由 milkcup 于 2006-8-22 16:54 发表

看来金苹果没有买过股票哦，不要忘记了有分红扩股

恩，偶是金融白痴，努力学习中。。。

作者: maplefire 时间: 2006-8-22 17:17
加分支持。
前些天看，89年澳洲利率17%,但是平均房贷只有6W多，现在7.5%,但是平均房贷25W多。所以说压力是更大了。
怎么觉得澳洲收入没有美国多，税高，房价高，唉。

作者: 高西西 时间: 2006-8-22 19:03
对于自住房的朋友,影象因该没投资房那么厉害,反正涨跌都要住的 ...

作者: 高西西 时间: 2006-8-22 19:06

原帖由 littlecrocodile 于 2006-8-22 14:50 发表
袋鼠好好上班！

你终于屏不住,跳出来了,哈哈.

袋鼠是个好同志,继续继续

作者: horseanddragon 时间: 2006-8-22 19:08
补段中文：

加息按揭負荷增房價跌
負資產者被迫割價售屋

本報悉尼訊位於St Clair的一幢3臥室磚房上周末只能以26萬澳元的價格售出，與上一次於2003年45萬澳元的成交價相比，大幅下降了42%。進一步顯示出悉尼房產市場的蕭條。
這座位於悉尼西區的房屋業主在房產市場頂峰時貸款$405,000購入，但現在由於無法支付利息還款而被強制出售。僅有1人在拍賣中叫價。
自最近一次8月初加息以來，房產拍賣成交率徘徊在48%左右，但不斷下挫的房價意味著很多賣主已是負資產，因為他們所欠的貸款高於房產目前的實際價值。
L.J.Hooker房產公司St Marys分部的房產經紀Michael Beatty表示，St Clair拍賣中購房的買主是一名投資者，他將花費4萬澳元用於必要的修繕，然後以每周270澳元租出。
不斷增升的汽油價以及屢次加息使房屋價格回落，令悉尼外城區的房產市場持續低迷。Penrith附近的Lethbridge Park錄得第二大的跌幅，一幢於2003年以$257,000成交的樓房，以$156,500價格被再次售出，價格跌幅高達40%。
Heckenberg區Adaminaby街一幢4臥室房屋在2003年購入時的價格為33萬澳元，而上周末成交價為$255,000。7名登記競拍者中僅有4人叫價，最終成交價相比房市高峰期的水平回落了約22%。
巴拉瑪打（Parramatta）一幢房屋在2003年以$736,000購入，此次成交價僅為$541,500，而業主在2003年購入時向銀行貸款便達58萬澳元。
即使是內城區，房價也顯現出蕭條跡象。Lilyfield一幢607平方米面積的4臥室住宅，在2003年以$1,355,000購入，但此次翻新後的最高叫價僅為$1,179,000。由於未達賣方的底價，因此收回拍賣，現索價135萬元。

作者: cattor 时间: 2006-8-22 19:24
同志们的观点真是讲得人心痒痒啊！

作者: SydView 时间: 2006-8-22 19:50
想请问袋鼠,本来想在MEL东区ZONG ONE MURRUMBEENA, CHADSTONE附近买个ONE-BEDROOM UNIT,暂用自住,以后可能会出租, 觉得现在是个买房的好时候吗?

作者: 典 时间: 2006-8-22 20:22
我也问LZ一个问题,Sydney的房价跌了那么多, 现在可以抄底了吗?

作者: 飞行 时间: 2006-8-22 20:27
跌了么？偶觉得CITY的房价基本没怎么动啊

作者: 西蒙 时间: 2006-8-22 20:27
袋鼠的观点很清楚啊，现在是观望的时期，而不是入市的时机。
墨尔本的房价应该要下跌了。

作者: 东门吹风 时间: 2006-8-22 21:35
讲的有道理, 加上微薄的分以表心意

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 21:41

原帖由西蒙于 2006-8-22 20:27 发表
袋鼠的观点很清楚啊，现在是观望的时期，而不是入市的时机。
墨尔本的房价应该要下跌了。

到不是说房价一定下跌，我的观点是买房子赚钱的时机已经过去了，房价不会再快速增长了，可能只是随着inflation rate合理的涨吧。

短期内稍微下跌一点还是可能的。

现在的政策是鼓励买投资房的，如果这个政策改变，房价肯定会跌了。

如果抱着买了房子赚钱的想法我不看好。买房子自己住，就应该在自己觉得comfortable的价钱范围内买了。比如我的例子里说了，买一个40几万的房子，在不觉得手头很紧的情况下生活，一个月要5000。如果觉得5000太多就不要买40几万的房子。如果抱着我40几万买过两年50几万卖出去，恐怕要失望。

作者: a711012 时间: 2006-8-22 21:52

原帖由袋鼠于 2006-8-22 21:41 发表

到不是说房价一定下跌，我的观点是买房子赚钱的时机已经过去了，房价不会再快速增长了，可能只是随着inflation rate合理的涨吧。

短期内稍微下跌一点还是可能的。

现在的政策是鼓励买投资房的，如果这个 ...

那买个20多万的吧

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-22 21:55

原帖由 goldensun 于 2006-8-22 20:22 发表
我也问LZ一个问题,Sydney的房价跌了那么多, 现在可以抄底了吗?

我觉得现在不是远算不上底。

等到利息很高，经济不景气，大家都很恐慌，没人敢买房子的时候应该才是底。不过不知道是什么时候。

作者: Marlboro 时间: 2006-8-22 22:27

原帖由袋鼠于 2006-8-22 21:55 发表

我觉得现在不是远算不上底。

等到利息很高，经济不景气，大家都很恐慌，没人敢买房子的时候应该才是底。不过不知道是什么时候。

快了,接连再来两次加息立马把房子打下来.

作者: garysu 时间: 2006-8-22 22:48
20w在好区买个studio？太委屈了。去远的区买个旧的一房？也太委屈了。当然，是说悉尼。

我觉得楼主说得有道理，特别是53楼。最关键的是看自己的需要和钱包，是否需要，是否能承受。

不要一味指望房价下来，坦白的说，好区的我就没有见降过，掉了价的，买家也未必想要。

有的区，好好的新apartment被人搞得乌烟瘴气，想不掉都不行。相反，好区的unit就算旧一些，一样坚挺在45万左右。

要看自己想要什么，毕竟，钱主要靠赚，不能靠省。

作者: freshfish 时间: 2006-8-22 22:56

原帖由 Marlboro 于 2006-8-22 22:27 发表

快了,接连再来两次加息立马把房子打下来.

对.....打下来,总挂在树上让人眼馋.......HOHO

作者: powermao 时间: 2006-8-22 23:25
最近不是说，预计在今年年底之前，澳洲还要再涨一次利息的么？呵呵，房价可能还会下跌，澳洲房地产的低潮期还要继续，呵呵，看样子，也要来风暴了。

作者: lanse 时间: 2006-8-22 23:26
你看着吧. 随着中国的发展, 越来越少的有钱的中国移民来这里了, 房价就跌下来了, 大家分析了半天, 难道就不知道OZ的房子是怎么上去的啊, 还真以为是OZ的经济迅猛发展啊.

你问问洋人就知道了, 看到华人一套套的买房子, 他们恨死了啊. 哈哈.

现在我根本就不羡慕那些来的早的, 买了好几套房子, 靠房租来填补贷款的人, 你以为他真的有钱, 呵呵. 我不认为, 要是租客一走, 你看把他们吓得, 恨不得马上早人来住. 呵呵.

有一套房子的朋友, 涨还是降和你没关系. 涨了, 你不卖, 拿不到钱, 卖了, 你去买, 还是贵. 降了, 你卖, 就是亏. 不卖, 就觉得更亏. 呵呵. 所以啊, 忍着住吧.

原来认识几个做生意的朋友, 都已经取消了投资移民计划, 用他们自己的话说, 国内的环境越来越好, 生意环境也改善了很多, 与其去花几年到OZ从头开始, 不如在国内继续打拼, 取得更大的成绩. 所以, 大家再挺几年, 有钱人来的少了, 咱就买的起房子拉. 哈.

作者: Marlboro 时间: 2006-8-22 23:36

原帖由 lanse 于 2006-8-22 23:26 发表
你看着吧. 随着中国的发展, 越来越少的有钱的中国移民来这里了, 房价就跌下来了, 大家分析了半天, 难道就不知道OZ的房子是怎么上去的啊, 还真以为是OZ的经济迅猛发展啊.

你问问洋人就知道了, 看到华人一套套的 ...

第一次听说这个故事

作者: powermao 时间: 2006-8-22 23:43
有点关系，目前房市上还在升值的几个区，都是华人在炒做的，而其他华人不关心的区，房价已经开始降了，挺明显的。

作者: 西边雨 时间: 2006-8-23 09:12

原帖由袋鼠于 2006-8-22 21:55 发表

我觉得现在不是远算不上底。

等到利息很高，经济不景气，大家都很恐慌，没人敢买房子的时候应该才是底。不过不知道是什么时候。

那住哪儿？不就是2种选择么，要么买房，要么租房
买房的，还款额在增加
租房的，租金在上涨。反正站在哪边都是涨~

我想会不会跌关键看空房率有多高~

作者: goldenapple 时间: 2006-8-23 09:17
昨晚做梦自己买地造房子来着，卡卡。。。

作者: 休 时间: 2006-8-23 09:22

原帖由 lanse 于 2006-8-22 23:26 发表
你看着吧. 随着中国的发展, 越来越少的有钱的中国移民来这里了, 房价就跌下来了, 大家分析了半天, 难道就不知道OZ的房子是怎么上去的啊, 还真以为是OZ的经济迅猛发展啊.

你问问洋人就知道了, 看到华人一套套的 ...

看看那些富人区,有多少来自中国大陆的居民,还第一次听说中国大陆移民是澳卅房市的主力

作者: 小日子 时间: 2006-8-23 09:35

原帖由 goldenapple 于 2006-8-23 09:17 发表
昨晚做梦自己买地造房子来着，卡卡。。。

这么巧，我也是，不过我是做的白日梦。

这两天在算计，算来算去，最后回到老问题 - 钱不够，什么时候沟通沟通？

作者: lanse 时间: 2006-8-23 09:40
不错, 富人区, 洋人多, 这是不挣的事实. 但是富人区, 并不是靠吵做升值的. 每个国家都有所谓的富人区.是个人财富和地位的显示. 不是你有钱就一定能进去的, 不是靠吵房子来的.. 我们现在谈的是房子价格的升幅和其原因, 多指吵做或者其它非正常原因等等. 富人区有多少洋人买房子是出租的呢. 其实, 很多洋人也是看华人吵房子发了, 也去做了. 呵呵. 大家不是都说, 洋人不存钱, 都享受去了嘛, 毕竟OZ的多数财富集中在少数人手里了.

你看早期来的香港人, 台湾人, 东南亚华人, 再晚的, 国内来的, 很多都是几套房子啊, 不是他们吵, 能是谁呢. 呵. 新移民的大批涌进, 给他们制造了机会. 新移民少了, 他们自然就怕了. 新移民的少的一个主要原因, 即使中国发展了, 强大了, 自然移民的就少了. 你看, 现在还有多少香港人继续移民了.

作者: kaizen 时间: 2006-8-23 09:45
呵呵，为什么有钱住不进富人区呢？只有你够有钱

作者: kaizen 时间: 2006-8-23 09:45

原帖由休于 2006-8-23 09:22 发表

看看那些富人区,有多少来自中国大陆的居民,还第一次听说中国大陆移民是澳卅房市的主力

还真是头一回听说，有趣有趣

发现预言房价要跌的，都是没买房的

作者: goldenapple 时间: 2006-8-23 09:48

原帖由 小日子 于 2006-8-23 09:35 发表

这么巧，我也是，不过我是做的白日梦。

这两天在算计，算来算去，最后回到老问题 - 钱不够，什么时候沟通沟通？

哈哈，我做梦钱都不够，一开始只能让地荒着，后来总算造了个 ONE BR的小UNIT。。。汗。。。

作者: pisces 时间: 2006-8-23 09:49

原帖由 kaizen 于 2006-8-23 09:45 发表
呵呵，为什么有钱住不进富人区呢？只有你够有钱

同问，为啥有钱也进不了富人区？

作者: 小日子 时间: 2006-8-23 09:49

原帖由 lanse 于 2006-8-23 09:40 发表
不错, 富人区, 洋人多, 这是不挣的事实. 但是富人区, 并不是靠吵做升值的. 每个国家都有所谓的富人区.是个人财富和地位的显示. 不是你有钱就一定能进去的, 不是靠吵房子来的.. 我们现在谈的是房子价格的升幅和其原 ...

总体说的有点道理，除了这句 “每个国家都有所谓的富人区.是个人财富和地位的显示. 不是你有钱就一定能进去的”，

我就不信我提着现金去好区买房，别人还不卖给我，
前段时间被暗杀的黑手党，按照这个观点是不配住好区的，实际上他也是在自己briton的beach house中被杀的

作者: 小日子 时间: 2006-8-23 09:54

原帖由 goldenapple 于 2006-8-23 09:48 发表

哈哈，我做梦钱都不够，一开始只能让地荒着，后来总算造了个 ONE BR的小UNIT。。。汗。。。

是吗？我做梦时钱多得用不完，想买什么就买什么，整天吃回锅肉和熏肉大饼（好像有个同志叫这个名字的？），哎，真是好时光。

作者: 西边雨 时间: 2006-8-23 09:55
最近涨的最多的都是近city的，malvern等等，没发现是华人炒上去的~

作者: goldenapple 时间: 2006-8-23 09:55

原帖由 小日子 于 2006-8-23 09:54 发表

是吗？我做梦时钱多得用不完，想买什么就买什么，整天吃回锅肉和熏肉大饼（好像有个同志叫这个名字的？），哎，真是好时光。

有的有的

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-23 10:04

原帖由 goldenapple 于 2006-8-23 09:48 发表

哈哈，我做梦钱都不够，一开始只能让地荒着，后来总算造了个 ONE BR的小UNIT。。。汗。。。

把你收集的那一篮子金苹果卖了，明天就能住进海景豪宅。

作者: kaizen 时间: 2006-8-23 10:06

原帖由 lanse 于 2006-8-22 23:26 发表
你看着吧. 随着中国的发展, 越来越少的有钱的中国移民来这里了, 房价就跌下来了, 大家分析了半天, 难道就不知道OZ的房子是怎么上去的啊, 还真以为是OZ的经济迅猛发展啊.

你问问洋人就知道了, 看到华人一套套的 ...

有几套房子的，总可以选择卖掉几套，5年前买的，现在卖都挣钱，多少的问题。

有一套房子的，现在也随大势涨上去了。虽然卖了还要再买一个，但是至少没有miss out这轮长势,可以卖了现在住的，去换大一点的，不用贴太多钱，好过当时持币观望的。

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-23 10:10

原帖由 西边雨 于 2006-8-23 09:12 发表

那住哪儿？不就是2种选择么，要么买房，要么租房
买房的，还款额在增加
租房的，租金在上涨。反正站在哪边都是涨~

我想会不会跌关键看空房率有多高~

我算了一下，如果把买房子的钱存银行，利息比这个房子的租金持平或更高。

房价和房租的关系应该是，如果买房子的人多了，房价涨的快房租涨的慢，反之亦然。

等到大家不敢买房子了，租房的人多了，可能就是房价不涨而房租涨的时候了。

但是租房子的风险比买房子小很多。一旦买了房子就是几十年的贷款，而且其他固定开销增多了，不如land tax, 水电费，交通费等等。而租房子，如果承担不了了，大不了就是租个更便宜的，有钱了租个更好的，很灵活。通常一般租房子不会造成个人的经济危机。

作者: baolqun 时间: 2006-8-23 10:27

原帖由袋鼠于 2006-8-23 10:10 发表

我算了一下，如果把买房子的钱存银行，利息比这个房子的租金持平或更高。

房价和房租的关系应该是，如果买房子的人多了，房价涨的快房租涨的慢，反之亦然。

等到大家不敢买房子了，租房的人多了，可能就 ...

对于自住房来说,风险也没那么大,毕竟中国人都是量力而出作好计划的,不像老外是过一天算一天.

我的观点是,自住房越早能承受就越早买,适应对住的需求就可以,不用一味追求好区和地大,指望自住房增值赚钱比较困难,总不见得房子涨了,买了再去租房住吧.
投资房就要谨慎,不要被那些房产SEMINA弄昏头脑.

作者: 水晶靴 时间: 2006-8-23 11:11
就是就是，这个时候，更应该张大眼睛，好好找找自住房。买自住房，无论成色怎样，始终是自己的家；早住一天，早享受一天。

作者: 一蹋糊涂 时间: 2006-8-23 11:34

原帖由 西边雨 于 2006-8-23 09:55 发表
最近涨的最多的都是近city的，malvern等等，没发现是华人炒上去的~

悉尼world tower, 市中心最高楼，50％业主是新移民。

作者: lanse 时间: 2006-8-23 18:03
楼上说的我绝对信. 提着大把现金来买房子的, 除了咱华人, 就是那些天生就有石油卖的国家的人了, 打口井, 搞点石油, 就什么都有了. :)

大家几乎都承认洋人不爱存钱, 爱享受, 怎么可能去投资房产呢. 看看你周围和我们差不多大年纪的本地人, 有多少是去吵房子呢.

华人在移民数量中大概排第三, 但是带如的财富估计绝对是第一了.

作者: astina 时间: 2006-8-23 18:06
我周围的年轻同事，20多岁的本地人，自主房没有，投资房都有了。自己一下子拿不出这么多钱，和兄弟姐妹合伙买个投资房，自己得到50％的租金和税务好处。也不是人人都吃光用光的，跟家庭有关，有的从小就有这个意识，找到第一份工就开始筹划房子。

作者: lanse 时间: 2006-8-23 18:36
那估计是看到房子都在涨了, 加上意识比较跟上时代了. 一代和一代都不一样. 在上海和这里不也是一样嘛, 几代人, 勒紧裤腰带, 顶上一栋房子, 自己省吃俭用, 呵. 看来老外在学咱们啊.

前两天, 一个给我房东修浴室的台湾人, 不是老板, 打工的, 来了十几年了, 我房东问他, 有三套房子了吧. 他笑笑, 说, 差不多吧. 呵呵. 我就说, 那你怎么不卖呢, 他说, 不着急, 有人住着, 看能不能再赚点. 不过想想, 他有了三套房子了, 还这么辛苦的工作, 星期六干了12个小时哦. 好象和我们多数人来这里享受生活的宗旨不符合吧.

手上有几套房子的人, 除非确实有点钱的, 很多都是投资客了, 很多也是靠着贷款上的一些漏洞, 把钱贷到, 买房子. 但是生活真是很轻松吗? 大家不如讨论讨论, 自己所知道的投资房产的人目前的情况吧.

作者: astina 时间: 2006-8-23 19:32
上海房子涨起来也就是这几年的事情，澳洲这里买投资房得到税务好处＋capital gain可不是三五年历史了。谁学谁，还不好说呢

别人裤腰带勒多紧那也不是我的事，别人买3套房子不愁生活以后，是颐养天年还是继续辛苦工作，那也是别人的选择，子非鱼，安知鱼之乐？各人的生活各人自己选择，就像有人一门心思要出人头地，有人只要退守后花园种花养鱼一样。

作者: leo 时间: 2006-8-23 20:12

原帖由袋鼠于 2006-8-22 13:20 发表

我本来想买房子的，不过考虑了一下现在又不太想买了。
这些就是我思考的结果啦。

这也是为什么我卖房子原因，墨尔本房子泡沫还好了。珀斯的才夸张呢

作者: leo 时间: 2006-8-23 20:23

原帖由 水晶靴 于 2006-8-23 11:11 发表
就是就是，这个时候，更应该张大眼睛，好好找找自住房。买自住房，无论成色怎样，始终是自己的家；早住一天，早享受一天。

是啊，量力而为买个自住房。

作者: leo 时间: 2006-8-23 20:29

原帖由 小日子 于 2006-8-23 09:49 发表

总体说的有点道理，除了这句 “每个国家都有所谓的富人区.是个人财富和地位的显示. 不是你有钱就一定能进去的”，

我就不信我提着现金去好区买房，别人还不卖给我，
前段时间被暗杀的黑手党，按照这个观点 ...

黑手党老大住的地方才是好区，一般小混混哪敢到那惹事啊，所以是他带动了这个区更好。

作者: 西边雨 时间: 2006-8-23 20:36

原帖由袋鼠于 2006-8-23 10:10 发表

我算了一下，如果把买房子的钱存银行，利息比这个房子的租金持平或更高。

房价和房租的关系应该是，如果买房子的人多了，房价涨的快房租涨的慢，反之亦然。

等到大家不敢买房子了，租房的人多了，可能就 ...

50万的房子，首付20%，+2万不到的各种费用，一共12万，按照每年6%，7200再扣税~~没多少阿~
同道条件的房子，房租应该在每周400以上，当然要租条件较差，相对便宜的另外说了，不过无论如何也200左右吧
200*52，这是净支出啊

[ 本帖最后由西边雨于 2006-8-23 20:43 编辑 ]

作者: 袋鼠 时间: 2006-8-23 20:59

原帖由 西边雨 于 2006-8-23 20:36 发表

50万的房子，首付20%，+2万不到的各种费用，一共12万，按照每年6%，7200再扣税~~没多少阿~
同道条件的房子，房租应该在每周400以上，当然要租条件较差，相对便宜的另外说了，不过无论如何也200左右吧
2 ...

不是按首期算的。不能按首期算，因为你即使只付首期，剩下的贷款，你付的利息比存银行的利息更高。

假设你有50万，你可以买这个房子住，也可以存银行然后租房子住。你得到的是一样的享受，就是住着一个50万的房子。
50万存银行，一年利息是差不多3万利息，而租这个房子一年可能还要不了3万。

当然我没把利息税算进去。这个利息税就要看收入多少了。

现在澳洲的税收制度对房市有点扭曲作用，鼓励了投资房买卖。如果不是这个人为的政策澳洲的房子应该涨不了这么多。这部分涨幅不是经济因素带来得，而是人为扭曲的，我认为是不健康的。

作者: 西边雨 时间: 2006-8-23 21:09

原帖由袋鼠于 2006-8-23 20:59 发表

不是按首期算的。不能按首期算，因为你即使只付首期，剩下的贷款，你付的利息比存银行的利息更高。

假设你有50万，你可以买这个房子住，也可以存银行然后租房子住。你得到的是一样的享受，就是住着一个5 ...

40w*7%的利息支出

房租400多一周

考虑其他因素，比如房租上涨，利息上涨，房子或涨或跌，这个很难说清啊~~

作者: dcxg 时间: 2006-8-23 21:09
lz你真不容易
继续。。。

作者: 双重喜庆 时间: 2006-8-23 21:14
楼上你是说有50万现金啊？那么你一年花3万租房子，15年就是45万，你花了45万，什么都没有得到。我贷款，30万，15年还晚，得个房子，住也解决了，哪个划算？

作者: philgu 时间: 2006-8-23 21:47
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 江南叶 时间: 2006-8-23 21:47
贷款30万，产生的银行利息跟房屋租金比较，才会看出是不是值得吧。

[ 本帖最后由江南叶于 2006-8-23 23:29 编辑 ]

作者: philgu 时间: 2006-8-23 21:51
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: villa 时间: 2006-8-23 23:40

原帖由 江南叶 于 2006-8-23 21:47 发表
其实主要是看银行利息有多少。贷款30万，产生的银行利息跟房屋租金比较，才能看出是不是值得。

自住型的房产，是在给自己供房，虽然前期的银行利息占多数；而付出去的租金却覆水难收，全在替别人无偿地供款；

其实如果自己有在本地扎根的长久打算，买房自住和高抛低吸关系已经不大了，至少个人认为房价涨也好，跌也罢，只要不是频繁进出，那些涨的也不过是纸上富贵，那些跌的也如同坐电梯罢了。

再者，自住房住进来的感觉和出租房相比岂可同日而语？自己的家，自己的房子，感觉就是好！再也不用小心翼翼墙上连一个小钉子都不敢钉了......所有的东西都可以安定了：心情，方向，孩子……

:si39

作者: powermao 时间: 2006-8-24 02:12
的确，贷款30万，贷款的利息可能超过30万，这很正常，所有学财务的都应该会算，假设你每年存1000，按照现在的利率，用年金终值计算一下30年后你能拿到的钱就明白了，呵呵，超级简单的计算。

查一下数学用表，假设利率为6％的年金，30年，一年一次，那么系数是79.058，那么每年存1000的话，30年以后可以拿79.058*1000＝79058，如果不算利息的话，是30*1000＝30000，就是说，利息已经翻了＝79058/30000-1＝1.635倍。而且贷款是俺月计算，比这个还高，反过来就是计算贷款月还款额的计算，明白了吧！
要么你付清，要么你让银行赚钱。

作者: powermao 时间: 2006-8-24 02:16
数学常用表：
http://www.jscj.net/jscjkjxx/jscjxishubiao/

作者: powermao 时间: 2006-8-24 02:25
换过来，我们再来计算你有30000现金的话，如果你30年不存银行，那么30年后这钱还是30,000，如果6％的利息，一次定期30年的话，30年后本利和是 30000*（1+30*6％）＝84,000，那么如果你第1年存入30,000，第2年将本利和一起再存入，那么30年后是多少，这个用复利终值，查表系数是 5.7435，那么30年后你能拿到的钱是 30000*5.7435＝172,305，现在大家明白了吧，这就是所谓的『利滚利』了，所以，对于贷款，没什么可说的，老老实实付就是了。

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